紫金九號 大名城紫金九號為何“招黑”

年初高調征地很爽，年底開盤有爭議！紫金9這兩天一直在說個不停。

福州樓市，金山板塊擁有眾多粉絲和強烈的觀望情緒。吃瓜者希望有一個龍頭市場來支撐金山樓市乃至福州樓市。

就像紫金9一樣。今年2月27日，大明城以總價24.6億元、溢價30%、樓面價超2.2萬/㎡拿下金山區樓面價最高的宅地，打造高端豪宅。

經過8個月的打磨，11月15日，紫金9開盤。

297套房入市，平均樓面價3.2萬，為46%。

46%去污就像喝了一半的礦泉水，樂觀者說還有一半的水；悲觀主義者說只剩下一半的水了。

維權人士認為:樓市下行，紫金九號競得6.8億元，有高端香、純商業香、金山香。

懷疑論者說:賣得好的是沒有限制的大戶型。這個項目被廣泛分享。雖然定位為豪宅，但開盤價格只有99%。紫金9號的小目標不可能是和榮鑫談性價比。

畢竟項目口號是:一座紫金山。

紫金系列著名城市號稱主打高端:住宅大門、青銅入戶門、陽臺欄桿等處全部用銅裝飾。

今年10月，在紫金九號營銷中心揭牌儀式上，愛馬仕、賓利、法拉利等亮相。被帶進來，自稱是定位福州的“身份坐標”。

從聲勢浩大到被黑為“不是豪宅”，紫金九號并沒有充分展現“頂金山”的自信和心情。

我害怕憤怒。招黑人很正常。

01

沒支持金山

著名的城市曾經繁榮。

2015年在上海投了50.76億元，從幾十家房企手中拿下浦東和唐鎮兩塊純宅地。直播主持人曾大喊“入市有風險，請冷靜出價！”

之后，紫金九號讓上海外環外的唐鎮成為新房價格暴漲6萬元/㎡的第一板塊，領跑周邊板塊。

當名城拿下金山板塊的“土地王”時，紫金九號被視為名城重返金山樓市的高端項目。大明市金山最后一個項目是2005年建成的江南名城。

金山新址不多，因為稀缺會引起關注。

榕心映月，體現了市場對金山的肯定。

但很多房子剛需買金山，尤其是二手房，可能是由于金山小學的學區或者配套環境。

紫金九號，交通好，廣場地塊，純商品房地塊，周邊的天鵝灣、中庚城、太和宏宇都不是最新作品。

我們期待著讓人眼前一亮的“貴脈豪宅”。

更何況金山的豪宅是非賣品。

紫金九號開盤半個月前和11月初，喬蓉外灘3號樓被備案。

132套，最低總價866萬，最高超3000萬。

數據顯示，11月9日至11月15日，喬蓉外灘成交26套，均價42611元每平方米，面積7960平方米。據說要找關系買他們。

地鐵2號線、5號線雖然都在1公里以上，但周邊建九年老校需要時間，也沒有江景，但在市場開放前，大家都以為沒什么。豪宅需要展望未來嗎？

但紫金九號談的是豪宅，但定價靈活。中小型單位出售，而大型單位支付溢價。

均價約3.2萬，98平的預估價約330萬。

紫金九號的高層產品，98平左右，和東北神盤融信岳影的價格差不大。

即使因為豪宅定義了品牌升級，也會吸引一些買家。

紫金9號98平樣板間示意圖

如果公攤大，對大戶型影響很大:2號樓156㎡公攤的27.8%。

紫金九號大戶型和156平戶型的實際住房面積只有111㎡左右。當然，別人不在乎。

我想起了《讓子彈飛》里的那句臺詞:誰有錢，我就賺。

讓我們看看周圍的競爭產品。

西側龍湖天旭:大品牌開發商，全國十大樓盤；最高房價為89%；78平米可做三房，均價2.8萬左右。

如果能按照跟著拆遷戶享受福利的思路，選擇好的產品，獲得地段溢價，如果10年后，紫金九號真的能因為“豪宅”的定位，在性價比上碾壓龍湖天旭嗎？

今年10月28日，建發以6.76億元競得金山公園附近2020-49號金山葉寨地塊，溢價率6%，可售樓面價約19176元/㎡。

將來會有一個額外的比賽?？偟膩碚f，選“郝貴”紫金9號，買周邊龍湖還是等劍法臭了再說？

02

無法打破的紀錄價格

地價22200元，備案均價32200元，豪宅需要定位。

紫金9號的前期宣傳充滿了品味、格調和奢華。

畢竟，面粉和面包的成本是存在的。還在堅持豪宅，你敢買嗎？

上海和南京的紫金9是“地王”，所以賣起來比鄰居還貴。

但是即使保證一定的利潤，在網上看內容也會讓人擔心。

2019年11月的一篇稿件總結了上海唐鎮紫金九號。

一期業主擔保游泳池。二期業主對綠化環境的反應和當時的銷售宣傳資料有很大的區別。

福州紫金九號與上海、南京等周邊項目相比，并沒有獲得很高的溢價。你擔心蓋豪宅嗎？

據媒體報道，大明市在2019年錯過了土地招標市場，只參與了幾個合作項目。在2019年7月的半年度營銷條線工作會上，名城的管理方針是“去庫存、提質量、降風險、爭利潤”。

2020年第一年，久違的名城頻頻發力土拍。

一個長期遠離上海土地市場的名城，4個月內接連拿下5塊地。

今年2月27日，他獲得福州金山地王。

因此，上半年這座名城收購的六塊住宅用地已經花費了大約70億元。要知道，一個名城2019年的營收只有130.43億元。

所以福州的征地價格對于一個名城來說是很難的，也不敢以創紀錄的價格出售。

但是土豪打掉牙齒吞進肚子里，很容易舔到肚子。

03

福州樓市的觀望情緒

同一政策研究中心數據:9月福州五區開盤2586套，成交1010套，占比39%。10月開盤695套，成交389套，成交率56%。

福州樓市整體被卡，觀望情緒嚴重。

因此，標桿的一舉一動尤為重要。

今年，福州樓市號稱三大改善標桿:金山紫金九號、建發楊云，甚至潘桂語映明月。

標桿管理意味著擁有品牌價值。如果有品牌價值，就有合理的定位區間。

沒有信心的定價給市場帶來了許多想象空。對樓市不利的聲音太多了，紫金九號此時就是炮灰。

紫金雖然夠硬，“九”離“完美”還差一點。

福州紫金九號渲染圖

在之前的宣傳中，紫金九號把這扇門作為亮點——34米寬的銅廈門，其居民身份并不明顯。

除了紫金九號，一些“豪宅”項目也喜歡聊自家的門。提醒大家，以大門為例，要謹慎，因為在談門面的時候也要談產品。門面就像牌坊，需要站起來，站起來。

最近網上有一個熱梗，凡爾賽文學的狂歡。

學習是一種以冷靜淡泊的語氣炫耀財富、示愛的線上風格。

在學習被批評的地方，隱藏在背后的是群體對真理的渴望。

房地產市場也是如此。

只要白馬映墅臺、喬蓉外灘等改善建筑的“真實面貌”是真品，一大批認可財富和品牌的人就會留下評論，“崇拜”或“我不配看”。

對于其他碟片來說，擺脫沉重的偶像包袱，完善人的設計，不要堆砌“有錢”這樣的大詞，好好規劃產品，講項目特色，選對目標群體，效果會好很多。